Desde el 8 de marzo de 2019, con la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, se han introducido cambios significativos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el objetivo de garantizar cierta estabilidad al inquilino de vivienda e intentar que el arrendamiento pueda ser verdadera alternativa a la compra de vivienda.
Las principales novedades que cabe destacar con respecto a la regulación anterior son:
– La ampliación de la prórroga obligatoria, que pasa de 3 a 5 años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica. De igual modo se amplía la prórroga tácita (al vencimiento del período obligatorio), pasando de 1 a 3 años. De esta manera, por ejemplo, el arrendatario cuyo arrendador sea persona física, sumando la prórroga obligatoria a la prórroga tácita, podrá estar ocupando la vivienda durante un plazo de hasta ocho años.
– Necesidad de la vivienda por el arrendador: habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador comunica de forma expresa al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, haciendo constar la causa o causas que lo justifiquen, y con una antelación de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
– El plazo de preaviso para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler: 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario (prórroga obligatoria) y 1 mes de antelación (en caso de prórroga tácita).
– El inquilino queda protegido a pesar de la no inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. El adquiriente de la vivienda quedará subrogado en las obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años si el arrendador se era persona física o 7 si se trataba de una persona jurídica.
– Actualización de renta: podrá ser actualizada cada año conforme convengan las partes, si bien no podrá actualizarse la renta por encima del Índice de Garantía de Competitividad.
– Fianza: En arrendamientos de vivienda, la garantía adicional a la fianza legal de 1 mes de renta no podrá superar las dos mensualidades de renta. Es decir, el máximo de garantías será de tres meses.
– Gastos: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, serán por cuenta del arrendador cuando se trate de persona jurídica.
Otras novedades en materia de propiedad horizontal.
– Se introduce la creación de un fondo de reserva con un límite mínimo del 10% cuyo fundamento será atender a las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.
– Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad de propietarios pueda tener acceso alcancen un 75% del importe.
– Se permite la limitación de viviendas de uso turístico otorgando a la comunidad de propietarios esta facultad mediante una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, pudiendo asignar hasta un 20% más de los gastos comunes a los propietarios de este tipo de viviendas.