El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). A continuación, analizamos las cuestiones más interesantes.
Ámbito de aplicación subjetivo
La LCCI extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean consumidores o no y, en su condición, tanto de deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial.
Ámbito de aplicación objetivo
Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona físicas y dicho contrato tenga por objeto un inmueble de uso residencial.
Transparencia y normas de conducta
Se establece una regulación detallada y homogénea de toda la fase precontractual que antecede a la formalización del préstamo hipotecario, con obligación de entrega, entre otros de: una Ficha de Información Normalizada (FEIN), una Ficha de Advertencias (FIAE), una copia del proyecto de contrato, información de los gastos, condiciones de los seguros aplicables, escenarios de tipo de interés (en caso de interés variable), …., todo ello con DIEZ días de antelación.
El Notario adquiere además, a partir de ahora, un papel esencial, pues deberá primero comprobar que el cliente ha recibido toda esa información y, segundo, deberá realizar un test de comprensión al prestatario
Se introduce también una obligación clara de evaluación de la solvencia del cliente y, asimismo, de justificar los motivos que hubieran determinado la denegación del crédito.
Gastos
Se determina de manera obligatoria el reparto de gastos derivados de la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria.
A cargo del cliente: gastos de tasación y gastos de las copias de la escritura que solicitara.
A cargo del Banco: gastos de gestoría, impuestos, aranceles notariales y gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Se reconoce por otra parte la posibilidad de fijar en el contrato una comisión de apertura, que sólo se podrá devengar una vez y que englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Reembolso anticipado
La LCCI establece un nuevo régimen en cuanto al cobro de posibles comisiones de reembolso anticipado del préstamo, en función de si dicho préstamo es a tipo fijo o variable.
Modificación de régimen de vencimiento anticipado y los intereses de demora
Se establecen nuevas reglas imperativas, fijando regímenes para el vencimiento anticipado y los intereses de demora respecto de los cuales no cabe pacto en contrario, evitando así la introducción de cláusulas de este tipo en el contrato que pudieran ser declaradas abusivas.
Así, para resolver anticipadamente un contrato que entre en el ámbito de aplicación de la citada norma, se exigirá que el importe de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido, si el retraso en el pago se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo (considerándose cumplido cuando el número de cuotas impagadas sea equivalente a doce mensualidades);
- O al 7% de la cuantía del capital concedido, si el retraso en el pago se produjera dentro de la segunda mitad de duración del préstamo (considerándose cumplido cuando el número de cuotas impagadas sea equivalente a quince mensualidades).
Para los intereses de demora, se fija con carácter imperativo en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.
Entrada en vigor Por último, la LCCI entrará en vigor a los tres meses desde su publicación en el BOE, esto es, el próximo 16 de junio de 2019